如果你此前对浙江兴润置业的事情一无所知，或者兴趣不大，但是中国人民银行办公厅官方微博发布的一则“强烈谴责”的“公告”，你一定有兴趣了解一下。
这则微博全文如下：3月18日，个别外媒报道《中国央行紧急讨论救助小型房地产公司》，与事实不符：第一，人民银行未参加文中提到的“周二召开的紧急会议”。第二，人民银行未参与浙江兴润置业相关风险处置。对该媒体在未经核实的情况下发布失实报道的行为，人民银行予以强烈谴责。
所谓外媒，大约是指英国的《金融时报》。记者不核实情况，就发布新闻报道当然不够严谨，但是“强烈谴责”有点小题大做，“个别”一词带有明显的“违和感”，显示出央行在处理公共关系上的僵硬。
那么兴润置业是个什么企业，它的信贷和债务危机，为什么惊动了央行和外媒？据报道，浙江兴润置业注册地在蒋介石的老家奉化，其创世人沈财兴从泥水匠起家，逐步发展成一家颇具规模的房地产企业。2006年公司完成营收25亿元，跻身宁波百强企业第33位，宁波本土房产建筑类企业前5位。
去年下半年以来，兴润置业资金链条逐步断裂，爆出非法集资和无法归还银行贷款等问题。公司实际控制人和法人代表因涉嫌非法吸收公众存款，先后被捕，案件已被移送至奉化市人民检察院。
从目前情况看，兴润置业及关联企业总负债35亿多元。其中，银行贷款约24亿元，非法吸收公众存款7亿多元，拖欠工人工资和建材款等约4亿元。在民间借贷的7亿多元中，借款年利率18%~36%不等。在24亿元银行贷款中，涉及建行、浦发行和农行等15家银行。其中，建行奉化支行超过11亿元，浦发行达3.8亿元。
那么到底是什么原因，导致了这家房企的猝死呢？根据媒体提供的新闻事实，我觉得两点值得关注：
一是部分中小房企负债率过高，特别是盲目介入民间借贷，一旦开发的楼盘出现滞销，高昂的利息无法支付，容易出现财务危机。
比如兴润置业开发的高档楼盘“桃源府邸”，共规划了51幢独立别墅、172幢双拼别墅，计划2013年12月交付，目前烂尾。据公开资料，该楼盘排屋最低起价560万元/套，独立别墅最高售价3000万元/套。奉化不过是浙江一个县级市，这样的房价已经接近上海北京郊区的价格。而整个浙江的房地产市场，由于虚火太旺，去年年初就开始进入调整期，到现在仍未结束。房子卖得不好，回款受到影响，自然无法支付高额的利息。
二是盲目高价拿地，一旦土地价格下跌，资产缩水，财务危机就将加剧。
据报道，2010年1月浙江兴润置业以6.6亿元的价格，拍得奉化市一块住宅用地，折合楼面价7852元/平方米。三个月前，附近一块容积率接近的住宅用地拍卖，只卖到楼面价3204元/平方米。仅在这块地上，兴润置业资产就缩水3.9亿元。而在长汀村旧村改造项目上，由于地价下跌该公司资产缩水至少10亿元。
说到底，风险来自开发商对市场的盲目乐观和贪婪，急于做大做强，“蛇吞象”的愿望强烈。
兴润置业的猝死还有一个更大的背景，这就是中国房地产市场在2013年出现了逆转：三四线城市的市场基本饱和，开发产能严重过剩；只有一线城市和部分二线城市，还有比较大的空间。
在经过10多年的房地产大跃进后，中国的住房供应量已经全面超过了城镇化速度。根据国家统计局的数字，2013年末中国大陆总人口为13.6亿人，城镇常住人口7.31亿人，城镇化率达到了53.7%。数据同时显示，2013年中国“人户分离人口”达到了2.89亿人，其中流动人口为2.45亿人。
其实你仔细研究一下流动人口2.45亿这个数字，就会发现中国城镇化已经遭遇巨大的瓶颈。这2.45亿是什么人，绝大部分是进城务工的农民，此外是小城市进入大城市工作的人，大学生占了相当比例。无论是农民工，还是刚刚毕业的大学生，他们都没有能力拖家带口，因为买不起房子。所以，从理论上将，假如这部分流动人口收入足够高，他们马上可以再带来2.45亿人口进入城市，这里面包括他们年迈的父母，还有年幼的孩子，或者妻子。这样，中国城镇人口就可以马上从7.31亿增加到9.76亿，城镇化率就变成了70%左右。而以中国的国情，70%的城镇化率，基本上是上限了。
也就是说，农村的壮劳力基本上城镇化了，不能城镇化的是他们的家属，原因是他们的收入太低，无法支付家人在城市的生活。所以，未来城镇化率提高的关键，是给普通人涨工资，提供更多更好的就业机会，而不是建房子，推高房价。房价越高，城镇化进程将越被延缓。这其实就是中国房地产市场逆转的原因，也是三四线城市房地产市场率先入冬的原因。因为级别越低的城市，拥有的公共资源越差，吸引外来人口的能力越低。
毫无疑问，兴润置业仅仅是个开始。未来将有一大批裸奔的房企垮掉（甚至可能有巨头级的房企），因为大部分城市房地产的击鼓传花游戏已接近尾声。在这个房企倒闭潮中，小心你手中的房子、理财产品、信托产品和股票吧，一个现金为王的时代也许会重现。
