自2016年2月26日周小川在上海G20会上，明确宣布央行支持房地产加杠杆，并认为中国个人住房贷款占总贷款比例仍然有较大上涨空间后，这个周末全国多个城市出现了抢购房子的热潮，华东地区的上海、苏州、南京表现最为突出。
在持续偏宽松的货币政策下，中国楼市将走向何方？是崩溃，还是飙升？中国大城市楼市的未来，到底是莫斯科模式，还是东京模式？这才是我们需要思考的。
莫斯科模式
羊城晚报2012年8月的一篇报道称，莫斯科平均房价在1991年苏联解体之后的20年里以美元计价上涨了77倍，一套带厨房卫生间的单元房（平均面积大约66平米），总价从5000美元涨至39万美元。如果以美元计价，1991年前后，莫斯科的平均房价为每平方米75美元（按照当时居民出国时购汇价格，大约500卢布），2011年底约为5902美元。
据最新报道：2015年年底，莫斯科中心区的房价已经达到1万美元每平米，高档住房均价超过2万美元。在全球房价排行榜上，莫斯科仅次于蒙特卡洛，超过北京、上海、香港，位居全球第二。
然而，美元标价掩盖了一些发人深思的问题。这就是，过去20多年卢布发生了什么事情，如果按照卢布计价，房价又涨了多少倍。
在1989年10月之前的长达28年中，苏联公布的卢布与美元的官方比价是1美元兑换0.60卢布到0.9卢布不等。那时的苏联，充满了道路自信，所以货币也就自信地将美元踩在脚下。但是，官价是官价，黑市有黑市价，中国也是从那个阶段过来的，大家都懂。1989年11月1日，汇价调整为“1美元=1.8卢布”。
不过，官方规定的出国旅游者兑换美元价格是6.26卢布兑换1美元。否则，国家就亏了。
随着苏联的解体，剧烈的通胀发生了，1992年的时候，1美元已经等于1400卢布。如今，如果你在汇率表里查询，1美元=76卢布，似乎什么故事也没有发生。但是，你要知道，现在的卢布是从1998年1月1日起发行的新卢布，1个新卢布等于1000旧卢布。那么，现在1美元，大概相当于1991年7.6万元旧卢布。也就是说，目前1万美元一平米的莫斯科中心区房价其实相当于7.6亿旧卢布！而1991年，莫斯科的房价才约500旧卢布一平米。
以旧卢布计算，过去20年莫斯科的房价涨了150万倍！
换句话说，1998年币制改革之前普通家庭的积蓄，基本上全成了废纸。
知道为什么董藩说北京房价将来会涨到80万一平米了吧。专家没有疯，前车之鉴摆在那里。而且这个几年前看起来荒诞的预言，到了2016年的时候，就没有那么荒诞了。（董藩2012年的原话是：25年后，北京楼市均价80万元每平米）
莫斯科的房价高居世界亚军，但其他俄罗斯城市房价就差了很多。尤其是远东地区，除了少数中心城市外，大部分中小城市都非常悲惨。计划经济时代结束了，可以自由迁徙了，人们涌入大城市，尤其是莫斯科、圣彼得堡这样的地方，鬼才会在天寒地冻的西伯利亚贡献青春呢。上万的小村镇被废弃，几百个鬼城出现了。鬼城的房价，只能根据拆下的可利用废料价格来确定，交通不便的地方，连拆卸都没有意义，只能归零。
那么未来的中国呢？户籍制度改革正在进行，人民在国内获得完全的迁徙自由是最终的目标。莫斯科与远东鬼城的故事，会不会在中国重演呢？我想这是肯定的。
俄国的人口只有中国九分之一，面积比我们大得多。莫斯科的人口，目前只有1150万，相当北京人口的二分之一，但房价已经超过北京。可见，国土面积辽阔平抑不了房价。人是要扎堆生活的，越扎堆的地方，公共资源越多，机会越多，房价就越高。
东京模式
总有人拿日本房地产泡沫破裂说事，认为中国必然重蹈覆辙。其实未必。为什么？因为楼市发展到今天，已经是个货币现象。
日元的大贬值发生在日本战败之后。20世纪初的时候，大约2.6个日元可以换1美元。1945年到1949年期间，日元出现剧烈贬值，在1949年贬值到360日元兑换1美元。从1949年至今，日元是升值的，而且升值了3倍。现在是1美元等于114日元。
换句话说，在过去67年里，日本人创造财富的速度超过其央行“印刷”货币的速度，而且超过了很多。如果一套房子1949年以来以日元计价原地踏步，其实它的“美元身价”升值了3倍。
日本房地产泡沫开始破裂是1991年，当时日元升值还没有结束，大约133日元兑换1美元。从1991年至今，24年过去了，日元兑美元升值了大约15%。这是日本房地产泡沫破裂背后的货币背景。
分析了1991年以来莫斯科房价的变迁。以旧卢布计算，其中心区的房价从1991年的大约500卢布一平米，上涨到了7.6亿旧卢布一平米，上涨了150万倍。这24年里，卢布贬值了超过1万倍；而日元，则升值了15%。反映到两个城市的房价上，就是一个表面上的狂涨，一个表面上的下跌。
如果中国未来GDP增速可以超过M2增速，那么人民币对美元会继续大幅升值，北上深的房价当然会出现下跌。但我们都知道，2013年5月中国曾经闹过一轮“钱荒”，银行间市场利率飙升，差点引爆金融风险。“钱荒”是怎样来的？就是因为2009年到2011年货币超发太严重，从2012年开始控制M2增速。在“钱荒”最厉害的那个月，M2增速仍然是GDP增速的两倍左右。
所以，中国的M2增速别说慢于GDP增速，低于GDP增速的2倍都可能出问题。这从人民币对美元的升值就可以看出来，2005年启动汇改的时候是8.27：1，当时很多人认为人民币会升值到4：1。但到了6.11：1就止步了。为什么止步？因为人民币长期对内超发，无法支持这么高的汇率水平。
中国的央行、大型商业银行都是国家的，研究CPI的国家统计局永远跟他们站在一起。而且更为重要的是，中国的土地都是国有的。所以，用日本、美国的房地产市场来比附中国，永远是错误的。
也许有人会问：这么说，中国大城市的房价将永远涨下去了吗？我的看法是，以人民币计价，目前看不到趋势性下跌的理由。过去1年，M2增速不又从最低的10.8%回到了14%了吗？现在经济增速是多少？2016年一季度估计是6.5%！M2增速再次超过了GDP增速的2倍。
至于中国大城市的楼市到底会走莫斯科模式（以当地货币计价，永远上涨，涨得让你目瞪口呆），还是东京模式（见顶回落，10多年难以创出新高），关键看改革。如果中国改革成功，真正切换到市场经济模式，激发出民间活力，则投资就会有更多去处。否则，只能通过超发货币来维持经济，最终造成大城市房价持续向上，只有“美元顶”，没有“人民币顶”，相当一批中小城市沦为鬼城！
