中国楼市的大风暴已从英国启程

听说过蝴蝶效应吗？英国房地产已经开始崩盘了，为不是中国而幸运吗？那你错了，通过大数据，让我来告诉你英国房地产崩盘对中国意味着什么？

一.中国房地产的风暴已从英国启程

有一件值得中国房地产投资者高度关注的事件在英国发生了。英国最大的一个房地产投资基金Standard Life英国地产基金（The Standard Life Investments UK Real Estate Fund）在7月4日宣布终止交易，因为该基金面对的资金赎回要求非常之大。根据彭博社的数据，Standard Life英国地产基金在5月底，其资产的13%为现金，在同类基金中流动性算是很强的。流动性这么强的大地产基金宣布终止交易，可见事态绝非一般性严重。7月5日，英国最大的另两家房地产基金M&G UK Property Fund和Aviva Investors Property Trust也宣布终止交易。7月6日，Aberdeen fund，Henderson Global Investors，Columbia Threadneedle 宣布终止交易旗下英国房地产基金。这样一来，这六家基金总共冻结了230亿美元的资产。这种情形上一次出现还是在2007-2008年全球金融海啸中。那之后，英国房地产从峰顶跌到谷底总共跌掉了40%以上。山雨欲来风满楼，英国房地产市场料将面临重大调整。

可怜了那些抄底英国房地产的中国豪客，今次算是抄在山顶上了。比如王健林去年花了7.7亿元在伦敦买了处豪宅，另外至2014年底万达集团在英国累计投资了40亿英镑；再者，从2014年初到2016年第一季度，中国土豪总共花了58亿美元购买伦敦地产。中国投资者事实上已成为高位接盘侠。英国财政部的预测是英国脱欧会导致英国房地产在未来两年跌去10%--18%。惠誉更是预测英国脱欧会导致英国房地产在未来两年跌去25%。所以全球资产配置并不是因为不看好中国，就把资产转出中国，去英美买房子那么简单。关于此，笔者在今年5月的专栏文章《钱逃离中国，也没去美国，去哪里了？》中指出：“过去一年多以来笔者一直呼吁大家压缩资产负债表规模套现，增持现金，黄金。风险资产（房地产，股票等）处在资产价格通缩的下行压力之下，必须减持，不管行情多火，都是刀口舔血。钱逃离中国，也没去美国，去哪里了？大家应该意识到，资金逃离的不是中国，向往的也不是美国。资金逃离的是资产价格通缩，向往的是资金安全，再是保值，最后是增值。因为最终的保值增值恐怕不在于投资的高明，而在于耐心，耐心等待资产价格通缩结束，全球货币供应筑底反转。”在全球货币供应持续紧缩的当下，收购风险资产（房地产，股票等）不论是在中国，还是在哪国风险都是很大的。搞不好，辛辛苦苦跑去别国只落得个高位接盘的下场。

更值得警惕的是，英国的房地产面临重大调整，这意味着中国的房地产也大势不妙。不信，让我们看下面的数据图：

图1：英国房价指数年同比增速（蓝色），中国70城市新建住宅价格指数年同比增速（黄色）数据来源：彭博社

是不是有点脑洞大开的赶脚？过去十多年的数据表明英国和中国的房地产周期高度吻合，英国房价指数年同比增速和中国70城市新建住宅价格指数年同比增速极度正相关。未来两年英国房地产将面临重大调整，这意味着未来两年中国房地产也将面临重大调整。中国房地产的风暴已从英国启程。

二.中英房地产市场怎么会共振？

为什么会这样？笔者发现了一个重大的原因，那就是在过去十多年的时间里，除去2008年9月初到2010年6月中人民币紧盯美元的这段日子，英镑兑美元汇率和人民币兑美元汇率的正相关性极强，可以说是如影随形的变化。让我们看下面的数据图：

图2：英镑兑美元汇率（蓝色），人民币兑美元汇率（绿色）数据来源：彭博社

或者再看下面的数据图：

图3：英镑兑美元汇率（蓝色），人民币兑美元汇率（绿色）时间范围：2010年6月中人民币放弃紧盯美元至今数据来源：彭博社

英国退欧会导致英镑贬值20%-30%左右，由是观之，人民币的贬值趋势也会被显著强化，这意味着香港楼市也面临巨大的下行压力，因为过去十多年的数据表明，香港楼价指数和人民币汇率在趋势上一致性极强（香港楼市的这一轮大幅向下调整和人民币汇率这一轮贬值潮启动的时间和节奏高度吻合，这绝非巧合），如下图4所示

图4：人民币兑美元汇率（蓝色，左轴），香港中原房价指数（红色，右轴）

为什么会形成如此奇特的现象？因为美国是全球套利资金的来源，中国是全球美元套利交易的中心，英国是离岸美元金融中心。说得直白一点，就是美国的全球套利资本的来源地，中国是全球套利资本割羊毛的主要场地，而英国是套利资本收割羊毛的中转站。所以英镑兑美元汇率和人民币兑美元汇率会形成如此独特的现象（人民币汇率升值通道吸引热钱进来套利，人民币汇率贬值通道套利资金开始反转）。再加上，房地产是全球套利资本收割羊毛的主要工具，因此英国和中国的房地产周期也高度正相关。全球套利（割羊毛）是一个多地域高度协调的资金运动。英国的房地产进入风暴中心，这意味着中国的房地产也离风暴中心不远了。一叶知秋，通过大数据分析，我们看到了英国和中国房地产周期的关联。由是观之，中国房地产正在逼近超级大拐点，这将是最后的海天盛筵。

三.全球资产配置难度空前加大

这意味着未来全球资产配置的难度会非常大。正如笔者在6月初的专栏《国际原油和中国楼价暴涨：全球第三轮金融危机前的最后套利！》一文中指出：“美联储加息周期和缩表迭加中国中国的M2同比增速坍塌，全球流动性会坍塌。全球金融体系最大的系统性风险没有排除掉。这个靴子没有落地，快要落地。中国的M2同比增速是全球金融安全的关键所在，也是原油走势的关键所在。中国的M2同比增速，今年8月左右这两个变数将令全球进入金融海啸状态。至于这个底多深，会不会打破08年海啸的前底，目前无法说清，只能说很深，具体有多深，得海啸模式启动后具体观察。届时人民币汇率，中国房地产，A股，新兴市场资产，原油，大宗商品，美股，美国债券市场等等都将面临向下的重大调整。”

不光是中国，英国，美国，乃至全球的风险资产，在美联储加息周期和缩表迭加中国中国的M2同比增速坍塌导致的全球流动性坍塌中，都将面临重大的下调。全球资产配置并不是因为不看好中国，就把资产转出中国，去英美购买资产那么简单。搞不好就到别国做了高位接盘侠。

四.守正出奇之道

很多人讲，不看好中国，那么就应该内置人民币债务，外置美元资产（外币资产），这个大方向没错，但也要注意未来全球宏观形势的一个基本面特征就是流动性紧缩，所以内置人民币债务和外置美元资产（外币资产）的行为一定要把握好度，美元资产（外币资产）应该着重低风险，低杠杆杆，高流动性；人民币债务的杠杆也要控制好；而至于高风险的人民币资产（房地产，A股等）更是要尽早做处理。耐心等待资产价格通缩结束，全球货币供应筑底反转，那个时候低风险，低杠杆杆，高流动性的资产组合就可以在充分保值甚至增值的情况下抄底全球风险资产，实现长周期的风险收益率最佳的回报。这也是笔者多年全球配研究以及实操的经验总结。低风险，低杠杆杆，高流动性，耐得寂寞才能守正出奇。现在是全球资本市场的苦寒，你是要在过早的绽放中凋谢，还是等待梅花香自苦寒来的反转。