你在这里

中国房地产是刚需还是泡沫?

日前,国家统计局公布2012年12月房价数据,显示在70个大中城市中,54个城市新房(不含保障房)价格环比上涨,8个城市下降,8个城市持平。二手房价格环比上涨的城市有46个,下降的15个,持平的9个。环比上涨的城市中,涨幅均未超过1.2%。

去年12月,一线城市房价涨幅继续高于二、三线城市。从环比上涨城市前10位排序来看,广州、深圳、北京已连续两个月位居前列,12月环比涨幅均超过1%,其中广州为1.2%,北京1%,深圳1.1%。12月房价环比下降的城市缩减到8个,且均为二、三线城市。

著名经济学家王福重教授在《公平中国:开启未来十年新奇迹的钥匙》一书中,通过与日本等发达国家在房地产市场发展轨迹的对比,指出中国同样存在房地产泡沫,并在此基础上分析了中国房地产市场的发展前景。

中国房地产有泡沫吗?

对中国房地产和高房价的担忧,还来自对泡沫经济的恐慌。很多人喜欢将20世纪90年代日本房地产泡沫破裂,与中国最近几年的情况作简单类比。比如日本经济80年代迅速成长,日本制造在世界大行其道,日元相应升值。东京等城市地价和房价飙升,日本政府采取了宽松的金融货币政策,然后在90年代,地产泡沫破裂,经济从此进入长期的下降通道。而中国经济最近10年高速增长,中国制造正逢其时,人民币也持续升值多年,金融危机之后,政府也采取了宽松的财政和货币政策,北京、上海等城市的地价和房价也出现了飙升的局面。中国的房地产也有泡沫,而且很严重,所以,一旦房价泡沫破裂,势必引发中国经济的长期衰退。

什么叫泡沫?资产的泡沫,简单说,就是资产价格中不能由实体经济解释的部分。日本的房地产有泡沫,是包括日本学者在内的全世界经济学家公认的。日本有高新技术,很高的教育水平,日本人勤奋,是工作狂,日本人也偏好高储蓄、高投资,这些都促进了日本经济的增长和崛起。日本企业和个人在赚了钱之后,除了买股票和地产,几乎没什么可以再投资的,与房地产价格一同飙升的还有股市的价格。那个时候,日本人在富裕起来后,第一次知道除了实业,金融业可以赚钱,而且能更快地赚钱。

中国的房地产也有泡沫,特别是宽松的金融政策下。但是,中国不会出现日本式的房地产崩溃。因为中国的城市化刚刚完成50%,一般认为到70%的时候,才算是基本完成,这还需要几十年的时间。城市化意味着,人群将从农村到城市,从小城市向中等城市,从中等城市到大城市,从所谓三线城市到二线城市,再到一线城市的大迁移。人进城,就需要房子住。所以,中国的房地产从长期看,还有坚实的购买支撑,即使讲故事,也会有人信。加之,前文提及的,中国人的文化中有喜欢置业的基因,中国富人无不拥有多套住房,这也是日本人和日本文化中没有的。因此,按照传统的房地产价值与GDP之比,或者房价收入比,简单套用中国,那是太天真了。

中国的银行对贷款人的审核是相当严苛的,在最宽松的时候,首付最低降到20%,根本没有零首付。只付最低首付的购房者,仅仅占全部购房者的一个很小的比例,有四成人是付全款的。更重要的是,中国几乎没有以住房抵押贷款为依据的金融衍生品,按理说这是个缺憾,应该适度发展,搞些资产证券化。这倒不是说没有这方面想法,主要是没有这个专业能力。中国十分缺乏金融人才,国内的金融教育要落后美国至少20年。

2011年,张五常教授在上海财经大学的一次演讲中曾经说过一句话,是很有趣的,他说,中国的房地产有泡沫,不过这泡沫是钢做的。

中国房地产价格的持续攀升,有中国特殊的政治经济体制原因,也有文化和心理因素的作用,不能因为日本、中国香港出现过房地产崩盘,就断言中国也会上演这一幕。

中国房地产的前景

就短期看,中国部分城市房价高企的状况还将持续相当长的时期,其取决于政府财政制度,特别是税收制度的改革进程,取决于对于投资领域的对内开放程度,也取决于经济结构的变迁速度。如果土地财政继续,地方政府照旧追求GDP,而对民间资本投资领域还延续实质性的歧视,而以投资拉动经济增长的模式没有改观,房价就降不下来。上述制度不改,中国经济增长的引擎就还是房地产,没有房地产的繁荣,上下游几十个产业的发展都将被掣肘。地产界著名领袖任志强先生曾戏言:没有房地产,就没有新中国。

但是,在长期,房地产将归于平稳发展的路径。因为,中国的城市化终将完成,中国经济结构的改革在内外压力之下,终将从以投资为主过渡到以消费为主要拉动力量,那个时候,房地产的供求将趋于均衡。在这个过程中,要注意的是行政方法不要过于僵硬,尽量避免使用,如行政限购、建设保障房等。

自房改以来,房地产对中国经济贡献卓著,房地产的繁荣改变了中国城乡的面貌。我们的一个基本结论是,房地产业的繁荣是房地产市场化的结果,市场化的方向必须坚持。房地产乱象中,有不当行政干预的影子。房地产业本来并不特殊,政府在其中的过分作为使得房地产成了特殊行业,并且政府还常常把矛盾集中于自己身上。当初决定房改的时候,就该果断退出市场,只做最小必要规模的保障房,而不是一面说要改革,一面又通过收取大量税费、土地出让金,以及容忍大量央企进入这个本来可以良好竞争的行业,容忍机关和国企为职工大量置业。政府实际上并没有退出,而长期留恋建设经适房,造成积重难返的局面。

一个总的结论是:房价要想回归正常,政府在其中的行为,首先要回归正常。

栏目: 

Theme by Danetsoft and Danang Probo Sayekti inspired by Maksimer