有人认为，当前中国房地产市场的政策调控，其基本特征是“差异化”。即各个城市的调控方式及办法越来越不同，不仅“因城施策”，而“因区施策”。因为，2018年政府工作报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”3月19日，在全国两会“部长通道”上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，下一步的工作将坚持调控的目标不动摇，力度不放松，他还强调，要将建立和完善差异化的调控政策体系。
正因为政府强调的房地产市场调控是差异化的调控，所以，今年以来，包括兰州、三亚、淄博、济阳等13个城市发布了楼市调控的新政策。其中大连、淄博、衢州等地，差异化调控从“因城施策”升级为“因区施策”。
比如，3月21日，大连市政府发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对住房限购进行分区调控。为防止房价过快上涨，将中山区、西岗区、沙河口区及高新园区列为限制区域。对大连市户籍居民家庭与非户籍居民家庭进行区分限购。在差别化住房信贷政策方面，将中心城区单人住房公积金最高贷款额度由45万元下调至40万元。但是，在此政策出台之前，中国房地产协会发布中国房价行情显示，大连3月房市平均单价为每平方米13,486元，环比上升1.52%，同比上升32.91%。大连的房价一年上涨了32%以上了，政府才出台这种不痛不痒的房地产调控政策，对购买住房者“因区限购”，公积金贷款限购下降5万元，不仅不能够起到遏制房价上涨的作用，反之，还可能成为一种投资者住房购买的饥饿营销。
还有，有报道称，今年以来，这样的差异化的调控，不仅大连在实施，而且阜阳、昆明等地出台的调控政策表明，“限售”范围进一步拓展。目前没有出台限购或限售政策的二线城市仅剩哈尔滨、呼和浩特、银川、西宁、拉萨和乌鲁木齐6城；更进一步的是，今年的楼市政策限售政策下沉到三四线城市及县区。真是太好玩了，所谓的房地产严厉调控已经两年多了，但是这些城市房价越是调控越是涨得快，如大连这样，这是那码子房地产调控，不都是各城市的房地产市场饥饿营销吗？
而且从最近国家统计局公布的数据所显示，1-2月份国内的房地产销售总金额同比增长15%以上，比销售面积增长快于近10个百分点，可销售住房销售面积下降。这些情况都表明，中国房地产调控去库存化早就成了一个笑话，今年政府工作报告不提了。而住房销售金额在2016年及2017年高速增长这样的一个大基数上，又出现15%以上的增长，也就意味着国内多数城市房价还在不断地上涨。这就是政府房地产调控目的是要遏制房价上涨，但这种房地产调控则是让不少城市的房价越调控越涨得快，开始是一线城市疯狂上涨，现在则是蔓延全国各地房价普遍上涨，甚至三四线城市。比如，大连房价调控两年后，其同比仍然上涨32%，并且现在还要出台所谓的严厉调控政策，还说什么房地产差异化的调控。
另外，面对这种差异化的房地产调控，不少城市正在采取各种放松这些不痛不痒的房地产宏观调控。比如，东部沿海的一些城市就以引进人才的方式，让早些时候出台的所谓限购政策放松。比如，这些城市新的规定，凡是大学毕业生到这些城市工作，就不受当地社保缴交年限的限制，没有缴交当地的社保可以进入市场购买住房。比如青岛等城市目前都在这些方面全面放松。而青岛2017年房价同比涨幅则是全国较高的。
有人认为，城市内部各个区域的房地产市场分化态势明显，根据不同区域的市场情况进行调控，将成为未来城市差异化调控的发展方向。也就是说，当前所谓的房地产调控差异化调控，而且这种差异化的调控越来越细化，看上去很美丽及动听，但这些房地产差异化调控政策从根本上没有让房地产市场回到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”这个市场定位上，各地政府的差异化房地产调控不是让过高的房价逐渐回归理性，回到消费为主导的市场，而且是不断鼓励投资者进入市场，让各地房价不断推高，全国的房价还在普遍上涨。房价推高后又出台什么调控政策，以此来应对中央政府。这样下去，肯定会让全国的房价还有普遍上涨，房地产市场的风险增加，而不是反之。
