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二线楼市已成为“最尴尬”的投资

目前的一线楼市的投资已经门槛显然已经非常高,有不少投资者选择转战二线楼市。不过,中国二线城市众多,楼市的情况复杂多变。和北上深等几个一线城市的楼市相比,未来的二线楼市走向具有更大的不确定性。在2016年到2017年期间投资二线楼市的投资者,很可能是做了一个“最尴尬”的投资。

一、房企为何集体发力二线城市

二线楼市的“尴尬”,是仅对于购房投资者而言,但对于楼市的“击鼓传花游戏”的第一棒而言,情况并非尴尬,而是热火朝天。我们所说的击鼓传花第一棒,就是指的二线楼市的地产开发商。

众所周知,一线地产商的资本集中度近两年愈加升级。去年一年,万科、碧桂园、恒大、融创这四家最大的地产商拿地商集中购地金额超过5500亿元,是其后二十多家房企总额的八成左右。不过,在一线房企的背后,现在的二线房企也在紧随其后,其资本集中化的规模也并不亚于一线房企的资本集中度。

根据一财的报道,大型的二线地产商如融信中国、禹洲地产、福晟集团、中南置地等房企目前都开始把阶段目标瞄准千亿销售额,并开始在地产行业日益集中化的时候,尽量挤进四大房企之后的龙头企业。“千亿销售”的目标,因此成为了这一类房企的基本门槛。

这些二线房企布局的区域,大部分集中在长三角、环渤海、大湾区、华中和海西等等区域,实际上,这些区域就是中国的二线城市最集中的地方。例如中部核心区域的武汉、长沙,北方的郑州,环渤海的天津、青岛,南部的佛山、珠海等系列城市。广义上说,这当中包含了许多我们通常定义的二线城市。

换言之,要想了解二线楼市的整体情况,我们必须要了解这些开发二线的房企都在玩些什么名堂。

近段时间,拿地成本增高、拿地难度增大、销售周期变长,所有这些问题对于房企而言越来越严重,其实质也就是表示说低成本开发、高价格销售的“商业红利”正消失殆尽。

要想在一线城市拿地,资源早已被前人占领,毫无可插足之地,于是只好退而求其次,把眼光放向入场门槛低一点的、在未来具有较好的经济增长预期的二线城市。

不过,即使如此,房企们也发现二线城市的生意不好做。近几个月以来,房企在一二线拿地的面积是一直在下跌,上月的统计数据更是下跌40%。而在土地开发阶段的“招标+拍卖”机制,其实是逆向的淘汰了资金和人脉关系均不足的小房企。过去是有钱就能拿地,现在是不仅要拼更多的钱,更要拼更硬的关系。大部分房企们无疑进入了地产游戏的“hard”模式。

总而言之,房企如果想要在当下这个节骨眼上再赚取地产的“最后一桶金”,唯一的办法就是并购、集中化。因此,一个具有竞争力的二线的房企往往拥有自身的设计团队、开发团队、销售团队、售后团队,而且还控制着融资、建材以及上下游的部分相关行业,俨然有成为“巨无霸”的趋势。例如上文提到的中南置地就是典型的资本集中型房企集团。这和普通“打一炮就走”的小开发商,不可等量齐观。

二、房企玩的不是土地,而是股票

资本集中了,拿地效率高了,新房也卖得更快了。但卖完以后又接着怎么玩呢?这就要说到股票。

我们上文提到的融信中国、禹洲地产、福晟集团、中南置地等等开发二线城市的大地产商,实际上都是一些上市的企业,并且他们不是在内地的股票市场上市,而多半是在港股上市。

港股有个好处,就是它没有内地股市对资本的一些限制,做拉升和出货都比较快捷,唯一问题在于当地监管部门对违规现象监管比内地稍严格一点。但这个缺点相对比于巨大的利益,完全可忽略不计。

对此,房企也是心知肚明,而且有中国恒大的榜样在先,大家都想在港股里赚一笔。因此,二线开发商玩的套路,不过是在照猫画虎、重复一线开发商玩过的套路。

要想在境外的股市收益,对上市公司来说必须要创造更多的现金流。现金流一来可以改善公司财报,二来可以缓解债务的压力,是衡量上市公司重要的指标之一。在大量的股市事例中,我们看到有不少经营不错的公司虽然是账面盈利了,但是账款都是拖欠未结,大部分被流通环节占据,最后造成现金流不行。于是股价的表现也是平庸。这就很实在的说明了现金流的重要性。

房企做大的套路一般是先搞点概念,他们研究国家区域开发的宏观规划,然后以此基础,发明出一些市场化的“二线城市”和“未来潜力城市”的概念。此后,再花很小的一点成本让穷得发慌的媒体们去宣传这些“新城市的概念”。

当受传媒的造势严重影响的人们来到这些具有“潜力”的城市买房时,还以为自己依靠什么“独立判断分析”在进行精明的投资,哪知道一切早已在地产商的计划当中。于是,有许多在一线买不到房的人来到二线买房,为二线地产商贡献了大量的现金流。千亿级的销售额,对于创造现金流来说有重要的作用。

以这样来看,二线房企玩命卖楼、玩命圈钱的理由就不难理解了,说到底都是资本游戏而已。前几年,国内二线地产商福晟集团希望通过香港遭到清盘停牌的“佑威控股”完成上市,不料交易完成后却面临公司改名的问题,没法把投资者不认识的“佑威”改名为“福晟”,连着申请了四次改名都不成功,也可以想见他们有多么着急。

为啥这么着急要改名?原来在股市里,公司名字是个大学问,有不少公司改名之后股价大涨。这道理和网络主播整容一样的,只有在表面上把自己整好看点,打赏和收入才会变多,人们也忘记了你原来长的有多丑。

股市本质就是个赚吆喝的市场,因此,把内地投资者不熟悉的名字改换为大家熟知的大地产商的名字,便可名正言顺圈钱。更何况,内地拿地开发的成本今年上升了约40%,这意味着包括福晟这样的二线开发商,都因大举拿地而背负着巨额债务。

清偿这些巨额债务的方法一是诉诸于销售,第二就是求助于股市融资。再说,地产商之间的股票其实都存在互相持有的现象。你以为地产商还在炒地?错了,他们在炒股。大家都是在同一个战壕里扛过枪、嫖过娼的弟兄,利利相关性非常高,因此,在资本市场统一协作、步调一致,也就不在话下了。

不过,房地产市场对于房企和购房者来说,完全是两回事,房企的现金流多了,资本量集中了,并不意味着投资房产的普通人更有赚头了。相反,当二线房企把存量房甩给投资者,自己拿着现金流去玩股票的时候,那些拿自己的现金流换取了“不动产”的投资者会发现,自己陷于了一个尴尬的境地。

地产商玩的是地产金融,散户却往往把金融玩成了地产,一套牢就是多年,站岗辛苦。说到底还是因为不解大局、不识大体。目前,即使是二线城市房地产,其“大局”也早已改变。

10月23日,国家统计局公布的9月70大中城市房价变动情况显示,热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平,同比涨幅全部回落。而看看房贷利率,光是今年上半年就上涨了大约41.2%。二线城市房价上涨的那点可怜的利润减去高额的贷款利率成本,已经非常尴尬。

这是为何?显然,国家目前的基调是举全国之力强制压房价,什么共有产权房、限卖限售、只租不卖、对地产贷款大幅定向加息种种手法,总而言之就是拿着棒子往死里打。但这些连环棒不是打在房地产商身上,而是打在那些即使高息贷款也一定要买房的人身上。

在这场地产的对赌局当中,购房者从一开始就是注定的输家,尤其是那些因为现金量不够而被迫在二线买房的人们,一不小心买到了最尴尬的投资品类,因此注定会成为最尴尬的投资者。

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